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上月80个在售盘报价上涨 涨幅超20%的全在郊区  

2013-09-11 11:21:16|  分类: 市场近况 |  标签: |举报 |字号 订阅

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消化速度不错,会导致开发商有进一步提价的意愿。另外,中心区涨幅不大,也跟限价、限售有关,而且管制比郊区更严格。

———方圆地产首席分析师邓浩志

作为楼市传统旺季“金九银十”之前的一个重要月份,今年8月的楼市较前几个月份略有不同。

上月近5周的时间,首周全市均价飙至16490元/平方米,而后急剧掉头向下,连续两周跌破“万字头”,最后一周又反弹至14254元/平方米,广州网签均价忽高忽低。8月份,阳光家缘数据显示,广州十区二市新房网签价格跌破12000元/平方米,出现自去年5月份以来16个月的新低,其中,白云、番禺、越秀、南沙、增城、从化楼价均现今年最低值。楼市莫非也现“乌龙指”?而事实上,根据开发商的销售报价,8月涨价盘数量是近几个月最多的,值得关注的是,涨幅超过20%的楼盘集中在郊区,郊区盘领涨态势明显。

上月涨价盘数量持续攀升

根据广州网络的监控,自“新国五条”广州细则出台及“限价令”实施后,8月涨价盘数量是再创小高峰的一个月。十区两市8月同期在售的一手住宅项目有267个,其中80个盘报价上涨,占同期在售楼盘总数的29.96%,较上个月增长了10个;162个盘报价基本持平,占楼盘总数的60.67%,较上个月少了9个;仅25个盘报价下跌,占同期在售楼盘总数的9.36%。

回顾1-7月,涨价楼盘数在3月“小阳春”有一个短暂的“爆发”,当时处于“国五条”征20%个税规定落地前夕,二手市场成交火热,而更多购房者不堪二手房的高价,投向一手市场,不少新房项目则应市涨价。而后,楼市再次回到较为平稳的水平。

7月份,同期在售的一手住宅项目有260个,其中70盘报价上涨,较6月减少3盘。19盘报价下跌,较6月增加5盘;171盘报价持平。6月份,同期在售的一手住宅项目有281个,其中73盘报价上涨,涨价盘较5月份增加12个,194盘报价持平,14盘报价下跌。5月份,涨价楼盘数也没有出现“红五月”的火热现象,反而不少楼盘打出“维稳牌”,同期在售的284个一手住宅项目中,有189个楼盘报价持平,涨幅在10%及以上的楼盘仅6个,环比4月报价上调的61个项目中逾半数涨幅维持在5%左右。

通过对比涨跌楼盘个数,进入8月,涨价盘的数量再次攀升,可见广州市房价总体保持着一个缓慢而稳定上涨的趋势。

涨幅前十楼盘七个在郊区

涨价盘方面,今年8月广州楼市也一改中心六区领涨的传统,出现了郊区盘领涨的态势,无论个盘数量,还是增长幅度,郊区盘都领先。涨幅位于前十的楼盘中,中心六区只占到三席,且排名靠后。其中,白云的托斯卡纳8月报价2.1万元/平方米,涨幅达到16.67%。天河区的尚东君御涨幅达15.46%,8月报价去到5.6万元/平方米,在涨幅榜的前十名中排到第7位。

涨幅超过20%的有5个,分别位于增城、番禺。值得注意的是,增城有4个楼盘上榜,其中碧桂园豪园、恒创恒福花园、锦绣御景国际的涨幅均超20%。如碧桂园豪园,8月报价达8.4万元/平方米,环比涨幅达29.23%。

番禺有2个楼盘涨幅超20%,分别是雅居乐剑桥郡和长隆珑·翠。雅居乐剑桥郡7月报价1.9万元/平方米,8月报价2.8万元/平方米,涨幅达47.37%;珑·翠7月报价2万元/平方米,8月报价2.4万元/平方米,涨幅20%。

中心区楼盘涨幅普遍在10%以下。如天河合景睿峰7月报价3.3万元/平方米,8月报价3.5万元/平方米,环比涨幅6.06%;天河侨鑫汇悦台7月报价10万元/平方米,8月报价11万元/平方米,环比涨幅10%;天河佳润上品菁园7月报价2.3万元/平方米,8月报价2.43万元/平方米,涨幅5.65%。海珠区,银山尚橙7月报价2.8万元/平方米,8月报价2.95万元/平方米,涨幅5.36%;珠江帝景苑7月报价4万元/平方米,8月报价4.2万元/平方米,涨幅5%。而越秀如海印东山、江尚东山,荔湾如珠光·御景壹号涨幅都不明显。

涨价盘成交也不错

由于不同组团、不同栋数、不同楼层,不同楼盘在8月出现报价不同比例的调整,如雅居乐剑桥郡报价达到2.8万元/平方米,其中496平方米流水平墅均价3.5万元/平方米,是该楼盘的皇牌户型,而274平方米4房2厅户型均价仅2.1万元/平方米,组团不同。碧桂园豪园由于7月底推出新一期洋房,带动整体报价,达到8400元/平方米,单价上涨1900元,涨幅达29.23%。而产品不变,单纯出现报价上涨的,仅有两个盘,分别是从化翰林国际和白云托斯卡纳。

??但是回顾近两个月,涨幅最大的楼盘均只是出现在市区。荔湾新世界·凯粤湾6月报价26000元/平方米,7月报价43500元/平方米,领涨全市。涨幅榜前十中,荔湾、天河、白云占到4席,增城3席,番禺也仅1席。6月涨价幅度最大的楼盘也是出现在市区,位于珠江新城江边顶级都会综合体旗舰天銮本月主推少量顶层复式“天籁行宫”,该部分产品价格在12万-15万元/平方米,比项目5万元/平方米的总体均价高出170%。其次白云卡布奇诺5月报价18000元/平方米,6月报价2.8万元/平方米,环比涨幅达到55.56%;东方文德广场5月报价4.1万元/平方米,6月报价5.5万元/平方米,涨幅34.15%。白云占3席,番禺3席,荔湾1席,增城1席。

为什么8月郊区盘猛涨?“消化速度不错,会导致开发商有进一步提价的意愿。”方圆地产首席分析师邓浩志表示。根据广州克尔瑞数据,涨幅比较明显的楼盘如路劲隽悦豪庭8月成交122套,全市排名13;雅居乐剑桥郡成交76套,全市排名16;碧桂园豪园成交495套,全市排名第2;御景国际成交263套,全市排名第4.

“另外,中心区涨幅不大,也跟限价、限售有关,各区一直有政府指导价,而且管制比郊区更严格。”邓浩志表示。中心区新增预售房源数量一直趋于紧张,8月广州新增预售房源数量共7937套,仅次于今年4月的8411套,总的来说,今年的“金九银十”新房供应量较为充足,超九成货量来自郊区,达到7427套。中心六区因受“限售”影响,预售证发放极为稀缺,整个8月仅获批510套预售房源。

后市


金九郊区盘优惠预计增大

尽管涨势不减,即将到来的金九银十,还是有不少优惠值得期待。据统计,9月预计推新的楼盘有33个,普遍有9.3-9.5折的优惠。根据换算,最高折扣楼盘为8.4折。

折扣最大的十个楼盘中,郊区盘占8席,如富力泉天下推出6000元抵68888元优惠,以减得总价最高占据头位;学府南苑购房8.6折优惠;锦绣世家3万诚意金优惠10万;东方夏湾拿1.5万抵30万优惠;敏捷·金月湾5万抵15万优惠;珠光御景山水城团购7000抵5万优惠;城南故事洋房一次性付款可享受9折优惠。

而中心区仍然保持平稳态势,涨幅不大但优惠也不多。9月优惠幅度较大的集中在白云,恒大御景湾有诚意登记2万元可享9折优惠;中海云麓公馆有20万抵50万优惠;保利云禧推出50万抵80万优惠;保利西海岸推出2万抵10万优惠;新半天山有全款9.3折购房优惠。荔湾区优惠力度较大的楼盘有保利公园九里有2万抵10万优惠;路劲隽泷湾4房单位买楼送车位;元邦明月水岸进行诚意登记,可享9.6折优惠。

“尽管网签均价已不具有参考意义,以二手市场来看业主反价较多,房价涨幅较快,但近两个月成交出现萎缩,说明市场对提价暂时还不能接受。所以预计9月一手房价涨幅不会太大。”邓浩志认为。



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