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明年初房贷将执行加息后的新利率  

2011-11-15 15:23:04|  分类: 市场近况 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年来,央行三次加息。对于从去年就开始偿还房贷的市民来说,大部分银行的房贷将于明年1月开始执行新利率。一些手中有闲钱的“房奴”便想把房贷还掉,无债一身轻,明年每个月还能省下不少利息支出。于是近来各大银行里接到的关于提前还贷的咨询越来越多。对此,业内人士称并非所有提前还款都划算,客户要针对自身情况,不要盲目跟风。

  利率调整多在年初

万州市民文小姐2009年在万州观音岩购买了一套三室一厅。到目前为止已经还款两年,尚欠银行20万元。

  “听说年后就要按新的利率计算房贷利息,利率将提高至7.05%,!”文小姐表示,今年她手里有了点闲钱,再加上平时攒的钱,大约够提前还掉剩余贷款的一半,“我究竟应不应该提前还贷?”

  今年以来,央行连续三次上调贷款利率,不少房贷客户需要从明年起为加息“加量”还贷。按照五年以上贷款基准利率计算,将从今年初的6.40%上涨到7.05%,利率上涨幅度超过10%,还款负担加重不少。因此与文小姐有一样想法的大有人在。记者咨询了万州多家银行的工作人员得知,临近年底,咨询提前还贷的客户日益增加。

  银行人士表示,大多数房贷利率调整的确就在年初。但也有少部分房贷调整是根据合同约定来,譬如根据银行放贷的日期,逢整年度的时候根据当时利率对下一年度的房贷利率进行调整。因此,打算提前还贷的市民最好先看看合同,自己的房贷是按哪种情况调整利率,如果并非年初调整,就没必要集中在年底办理。

  提前还贷能省多少?

  明年的房贷利率上涨,已经引起了不少房奴的关注。多家银行负责人表示,年底尤其是第二年房贷利率要上升的时候,提前还贷数量会有一定幅度的增加,大家的主要考虑就是少付利息。

  提前还贷能省多少利息呢?让我们先来算一笔账。以贷款20万,20年期限为例,按照今年初的6.4%计算,每月还款1479.4元,20年本息一共35.5万左右。到明年年初,按照新的7.04%利率计算,则月供将增加到1556.6元,20年本息共计为37.36万左右。月供将每月增加76元多,20年利息能省下的钱不到2万块。

  不过,银行人士表示,这只是静态的简单计算。事实上,20年还款期内贷款利率会几经调整,经历多个加息周期和降息周期。

  提醒

  万州一银行人士提醒,有三类人不适合提前还贷。

  一是享受房贷优惠政策或者进行公积金贷款的人群。

  公积金贷款本身利率低,房贷客户压力不大,没必要提前还贷。享受了利率优惠的更没必要了。以今年6.4%的五年期以上贷款利率计算,在打完7折后,享受优惠的老客户贷款利率仅为4.48%,比当前的五年期存款利率4.55%还低0.07%,这就是在银行业内经常讲的存贷利率“倒挂”现象。对于这样的客户,与其凑足资金提前还贷,不如将这笔还贷资金进行5年储蓄,所获得的利息甚至能超过要还的贷款利息。

  二是拥有更好的投资渠道的贷款者。

  对于那些拥有更好的投资渠道,其投资风险可控,并且收益高于贷款利率的客户,进行提前还贷将消化“机会成本”,如果没有好的投资项目,一些保本型的理财产品和国债都可以满足需要。比如,目前享受85折优惠的房贷者,即使按照2012年房贷利率计算,其五年期利率为5.9925%,而今年财政部发行的凭证式国债5年期的票面年利率就达到了6.15%。另外,银行发行的一些保本型的理财产品,也可以考虑。

  三是还款期限过半的贷款者。

  房贷还款方式主要有等额本息、等额本金两种。等额本息还款的特点就是:每月的还款额相同,在月供中“本金与利息”的分配比例中,前半段时间所还利息比例大于本金,期限过半后则逐步转变为本金比例大于利息。因此,选择等额本息的还款方式,还款期已经超过一半的借款人不适合提前还贷。

  而等额本金是将贷款额按还款月数均分,再加上前期剩余本金的月利息,形成一个月的还款额,所以等额本金方式中第一个月的还款额最多,而后逐月减少。等额本金还款方式,如果还款时间已经超过贷款总年限的三分之一,也不建议提前还贷。因为这种方式当还款年限已经超过总年限的三分之一时,实际偿还的本金和利息差不多只有一半了,提前还贷意义不大。

 

 

 

---转载  lily

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